Le Covid-19 bac à sable de services immobiliers 100% en ligne ?

Et si les conséquences de cette crise sanitaire et économique pouvaient bousculer un ordre établi ? Du fait du confinement et des contraintes fortes de déplacement, des mesures temporaires spécifiques prises par le gouvernement peuvent prendre un air de bac à sable réglementaire (ou sand-box) et démontrer l’intérêt d’une innovation dans des délais beaucoup plus courts, et de façon dématérialisée.

Avec 1 000 000 de transactions immobilières par an[1], 58% des ménages propriétaires occupants[2] et un montant de vente moyen de 220 000€[3], le secteur de l’immobilier résidentiel est un bon exemple d’innovation contrainte par la crise actuelle. Suite au confinement, près de 100 000 transactions immobilières sont à l'arrêt en raison de l’impossibilité de la signature d’actes notariés selon la FNAIM. Au-delà de la cession-acquisition du bien, cela représente un point de blocage conséquent pour les prêts, les assurances, les déménagements et les locations, principalement à des fins de rentes locatives, à l’échelle du pays.

Par le décret n°2020-395 du 3 avril 2020[4], le Gouvernement autorise enfin l’établissement d’actes notariés à distance. Simultanément et par un procédé sécurisé permettant d’obtenir une signature électronique dite « qualifiée », le notaire instrumentaire recueille la signature de chacune des parties et personnes concourant à l’acte[5] grâce à une signature sur tablette, après l’ensemble des vérifications d’usage

L’acte notarié, le chainon manquant des services immobiliers dématérialisés pour les particuliers

Alors qu’il est possible de souscrire un prêt, louer son bien ou de l’assurer 100% en ligne, l’acte notarié restait un des passages quasi obligés d’une rencontre physique et notamment pour la vente d’un logement dans le neuf (en VEFA[6])[7]. Cette mesure s’inscrit dans la continuité de la trajectoire de numérisation des études notariales puisque d’après Jean-François Humbert, président du CSN, « 90% des actes sont déjà établis sur support électronique »[8].

Désormais la signature à distance va permettre d’absorber une partie du flux mais le stock ne va pas se résorber du jour au lendemain puisque les études notariales sont-elles mêmes ralenties par le confinement, il y a déjà l’équivalent d’un mois « normal » d’arriéré, et que les services de publicité foncière sont très ralentis.

En matière d'assurances, la souscription des assurances Multi-Risques Habitation ne sera pas interrompue car il est prévu un transfert sans contrainte du contrat entre le vendeur et l'acheteur. En revanche, les vendeurs devront assumer l’assurance des biens jusqu’à la date de report de la signature effective de la transaction. 

Pour l’assurance de crédit immobilier, l'emprunteur est couvert par les garanties souscrites à compter de la date d'effet figurant sur son contrat qui coïncide avec la date de signature de l'offre de prêt avant le déblocage effectif des fonds. Dans la situation actuelle, entre 25 000 et 35 000 emprunteurs[9] se retrouvent désormais avec un prêt et une assurance emprunteur souscrite sans pouvoir en jouir pour l’habiter ou le louer en attendant une nouvelle date pour la signature de l’acte.

De l’innovation de crise à la transformation numérique 

Bien que cette mesure d’établissement d’actes notariés à distance soit temporaire[10], elle révèle des avantages pour éviter l’engorgement après une période de rupture et d’incertitude. Elle offre également une réduction éventuelle des délais de vente, actuellement en moyenne 92 jours[11], les déplacements pour des personnes immobilisées ou à l’étranger ainsi que le transfert documentaire facilité grâce à la signature électronique qualifiée.

Cette crise et ce décret sont donc une « opportunité » pour la profession de basculer vers le « tout dématérialisé » avec ses avantages mais également ses risques - notamment de perte de valeur et de de désintermédiation potentielle. Enfin pour absorber ce pic, certaines études vont devoir rattraper un retard conséquent quant aux outils numériques et faire un choix entre pléthore de solutions dont le niveau de qualification par les autorités compétences est variable.

Puissent les régulateurs tirer les leçons de la mise en place de ces dispositifs d’urgence dont celles de la dématérialisation des transactions immobilières. Ce retour d’expérience serait idéalement centré sur l’inéluctable mutation d’un écosystème polymorphe composé certes du notariat, fort de 70 000 personnes en France, élargi aux banques, aux courtiers et aux assureurs.

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 [1] Source : Notaires de France pour l’année 2019, https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier (consulté le 6/4) ; en hausse dans un environnement de taux très bas sur la durée

[2] Source Insee 2018 https://www.insee.fr/fr/statistiques/3676698?sommaire=3696937 (consulté le 6/4)

[3] Etude 2019 Century 21 publiée dans http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/bientot-un-million-de-transactions-en-2019-grand-soleil-sur-l-immobilier-ancien-01-07-2019-8107461.php

[4] Site Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041781728&categorieLien=id

[5] Laude Esquier Champey, FLASH INFO COVID-19 N°5, L’établissement d’actes notariés à distance autorisé pendant la période d’urgence sanitaire https://www.lecspartners.com/covid-19/flash-info-covid-19-n5 (consulté le 6/4)

[6] Vente en Etat Futur Achèvement.

[7] Il était déjà possible de réaliser un acte pour un logement ancien, source : Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/les-actes-notaries-peuvent-desormais-etre-signes-distance-parution-du-decret-au-jo-le-4-avril-2020

[8] Source : La Tribune, https://www.latribune.fr/entreprises-finance/industrie/biens-d-equipement-btp-immobilier/logement-neuf-le-covid-19-va-t-il-parachever-la-dematerialisation-du-notariat-844478.html

[9] Hypothèse basée sur le nombre d’emprunt immobilier moyen des ménages français 31% https://www.la-croix.com/Economie/France/En-2020-sera-difficile-dobtenir-pret-immobilier-2020-01-29-1201075008 (consulté le 6/4)

[10] A date, cette dérogation sera possible jusqu’à un mois après la fin de l’urgence sanitaire.

[11] Etude 2019 Century 21 publiée dans http://www.leparisien.fr/economie/immobilier/bientot-un-million-de-transactions-en-2019-grand-soleil-sur-l-immobilier-ancien-01-07-2019-8107461.php

Autres sources consultées :

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